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이형운 주택 융자 Mortgage
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융자 문의도 이젠 온라인 으로! <고객님의 문의를 보다 쉽고 빠르게 도와 드리겠습니다>

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*** CIA 를 기억하자! 최단기간 융자 승인을 위한 최소 조건 요소들

C - Credit: 부채(Debt)와 점수(Score) 확인
I - Income: 수입(Income) 증명
A - Asset: 최소한의 다운 페이먼트 (Down Payment) 확인

이자율이 낮아졌다는 소식이 하루가 멀다하며 들려오고 있습니다. 그렇다면 올 해 주택을 장만 하시거나 또는 재융자를 하실 계획이 갑작스럽게 생기셨다면, 위의 세가지 조건만 따져보시면 진행 가능 여부를 확인 하실 수 있습니다.

▨ CREDIT & INCOME: 수입 대비 부채 비율 (Debt to Income Ratio) 확인

DTI(Debt to Income Ratio) = “월 수입” 계산 후 현재의 “부채”를 대입하여 승인 여부를 알아볼 수 있으며, 이를 “DTI(Debt to Income Ratio)”라 부릅니다.

수입이 높을 수록 융자 승인의 확률은 비례적으로 높아 집니다. 하지만 수입이 낮은 경우에도 DEBT (자동차와 크레딧 카드 등의 페이먼트)이 많지 않다면 융자 승인의 가능성이 높아지게 됩니다.

수입은 단기간에 상승 시키기는 힘듭니다. 그렇게 때문에 수입이 조금 부족 하신 분들께서는 부채를 낮추는 것이 매우 중요하며, 융자 전문인과의 상담을 통하여 부채를 낮추는 방법을 의논 하시기를 추천합니다.

크레딧 점수 (CREDIT SCORE) = 크레딧 점수는 일반융자를 기준으로 30년 상환시 최소680점 부터 760점 이상으로 각 단계별 20점씩 승인 레벨을 나누게 됩니다.

만약 15년 프로그램을 선택 하시는 경우에는 크레딧 점수가 680점 이하인 경우에도 740점과 동일한 조건으로 승인이 가능합니다.

Joint 또는 Authorized User로 타인과 함께 Account에 동록 하시는 경우, 빠르면 30일 정도의 시간만으로도 크레딧을 형성 하실 수 있습니다.

▨ Proof of Asset: 다운 페이먼트 (Down Payment) 확인

일반융자의 최소 다운 페이먼트는 3% 부터이며, 단계별로 5%, 10%, 15%, 그리고 20% 이상의 다운페이를 할 수 있습니다.

FHA 융자의 최소 다운 페이먼트는 3.5% 부터이며, 크레딧 점수가 조금 낮은 경우에도 낮은 이자율로 승인율이 높다는 것이 장점 입니다. 하지만 1.75%의 비용과 매 월 Mortgage Insurance Premium을 납부 하셔야 하는 조건이 있기 때문에 가능한 경우 일반융자를 더욱 추천하게 됩니다.

GIFT - 현재 은행에 예치 되어 있는 Fund가 부족하신 경우에는 다른분으로 부터 “Gift”를 통한 다운페이먼트를 할 수 있습니다.

최근에는 인터넷과 같은 매체를 통하여 주택 융자에 관한 정보를 “쉽게” 얻을 수 있습니다만, 직접 융자 전문인과의 상담을 통하면 조금 더 정확하고 꼼꼼한 준비에 도움이 되실것 입니다.

본 칼럼에 대한 사항이나, 주택 융자에 관하여 궁금하신 부분이 있으시면 아래의 연락처로 문의 주시면 친절하게 상담해 드리겠습니다.

제공: Prime Home Loans, Inc. (NMLS# 98975)
이형운(Sean Lee) 융자 전문인 (NMLS# 1638344)

이메일: SL@
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#사전승인 #이형운 #융자 #칼럼 #융자승인 #모기지 #달라스 #아틀란타 #어스틴 #내쉬빌 #재융자 #새집 #CIA

클로징 비용에 대하여 정확하게 이해하자!

◎ 클로징 비용의 기준선은 어디까지?
◎ 절약 가능한 클로징 비용들은?

주택 구입을 계획하시는 분들께서 많이 물어보시는 질문들 중 하나는 ‘클로징 비용은 얼마인가요?’ 입니다. 이번 칼럼에서는 클로징 비용에 대한 정확한 정의와, 그리고 개인별 상황에 따라 절약할 수 있는 클로징 비용들의 종류와 그에 대한 방법을 나누고자 합니다.

<클로징 비용에 대한 정확한 정의>
클로징 비용에 대하여 문의를 해 보셨을 때 융자 전문인들 마다 비용 산출 내역이 조금씩 다르다는 것을 경험해 보셨을 겁니다. 일반적으로 두가지 이유가 있습니다. 첫번째는 융자 회사별 실제 비용의 차이, 두번째는 항목별 클로징 비용 대상 적용의 차이 입니다.

실제 클로징 비용이라 함은 다운 페이먼트를 제외한 나머지 모든 비용을 클로징 비용으로 간주하여 산출해야 합니다. 하지만 몇 가지 항목을 제외한 후 비용을 산출한다면 그 비용이 상대적으로 작아 보일 수 있다는 의미입니다.

실제로 몇 가지 항목의 비용은 선택적으로 제외할 수 있기 때문입니다. 이에 해당하는 항목들을 아래에 정리해 드립니다.

1. 감정 비용 (PIW 승인될 경우 주택 감정이 필요 없음) – 약 $500불
O Property Inspection Waiver가 승인될 경우 주택 감정을 할 필요가 없게 되시며, 이는 감정 비용을 클로징 비용에서 절약 하실 수 있습니다.
O 주택 구매를 하실 때 최소 20% 이상의 다운페이, 투자 목적이 아닌 거주용도 또는 Second Homes일 경우에만 승인이 가능 합니다.
O 위의 조건이 충족되더라도, New Homes, 또는 건설한지 몇년 되지 않은 주택인 경우에는 주택 감정을 받아야 할 가능성이 높습니다.

2. 타이틀 보험 (Owner’s Title Insurance: 선택 사항으로 분류 됨) – 약 $500불(TX) / 약 $1,200불(GA)
O Title 보험에는 두가지 종류가 있으며, Lender’s Title Ins 와 Owner’s Title Ins로 나눠집니다. 클로징 이후 Title에 대한 문제 제기가 발생할 경우 타이틀 보험으로 커버 받을 수 있습니다.
O Lender’s Title Insurance는 융자 대출을 해 주는 Lender를 보호하는 보험이기 때문에 필수 가입 입니다.
O Owner’s Title Insurance는 대출을 받는 Borrower를 보호하는 보험이기 때문에 구매자가 선택적으로 구입하지 않아도 되십니다.

3. Escrow Reserve (주택세와 주택 보험료 납부를 위한 Reserve Account)
O 클로징 시 주택세와 주택 보험료의 일정 금액을 Reserve를 하게 됩니다.
O 주택세와 주택 보험료는 매 년 Estimate을 기준으로 매 월 납부하게 되시며, Estimate 보다 실제 납부 금액이 높아지는 경우 Reserve 해 두었던 ‘Cushion’ 으로 due date에 늦지 않게 납부해 드리는 시스템 입니다.
O 이런 Escrow Account를 Set up 하지 않고 클로징을 할 경우, 주택세와 주택 보험은 구매자가 별도로 납부하셔야 합니다. 단, Escrow Waiver를 하시는 경우에는 클로징에 필요한 비용을 줄이실 수 있습니다. (평균 $3,000 - $5,000불 정도 절약 가능합니다. 단, 구입하는 주택에 따라 다를수 있습니다).

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#타이틀 #보험 #에스크로 #클로징비용 #주택융자 #융자 #모기지 #칼럼

이자율에 영향을 주는 장기적인 또는 단기적인 '요소'들

안녕하세요,

이자율이 역대 최저치를 향해 내려가고 있습니다. 이자율은 어떠한 '요소' 들로 인해 영향을 받습니다. 장기적인 영향을 주는 요소들이 있는 반면, 단기적인 Event들이 이자율에 영향을 미치기도 합니다. 이러한 '요소'들을 잘 이해하고 있다면, 앞으로 있을 주택 구입 또는 재융자의 진행 시기를 결정 할 때 도움이 됩니다. 그럼 위에 설명 드린 '요소'들 중 최근 겪고 있는 것들은 어떤것인지 확인해 보겠습니다. 

1. 연준(Fed) 금리 동결
   - 지난 1/29일 미국 중앙은행인 연방준비제도(이하 '연준')에서 현재와 같은 1.5% - 1.75% 수준의 금리로 재동결 하였습니다. 이는 당분간 기준금리를 같은 수준으로 이어 나가겠다는 의지를 표명한 것으로 해석됩니다. 제롬 파웰 의장은 "2% 이하의 인플레이션를 유지 하는 것은 그다지 만족 스럽지 못한 상황이다. 유감스럽게도 현재 우리의 상황이 그러하며, 앞으로 회복을 위해 긴 시간이 걸릴지도 모른다" 라고 하였습니다. 이 성명의 내용은 주식 시장(Stock)과 채권 시장(Bond) 모두에게 나쁘지 만은 않은 늬앙스를 주었습니다. 이에 따라 모기지 이자율이 이번주 내내 낮은 수준으로 유지 되었으며, 이 기조는 1/4분기 까지 이어질 것으로 전망하고 있습니다. 

2. 코로나 바이러스
   - 신종 코로나 바이러스의 확산이 세계 경제의 불확실성을 높이고 있습니다. 중국 정부에서 확진자와 사망자의 수가 높아진 것을 발표 하였고, 이에 따라 중국 경제도 당분간 나빠질 것으로 예측 하고 있습니다. 중국 경제에 대한 우려와 걱정이 미국 채권 시장에 약간의 긍정적인 영향을 주었으며, 이는 미국 국채와 연관 되어 있는 '모기지 이자율'의 하락을 동반 하고 있습니다. 하지만 이는 언제까지나 단기적인 요소이기 때문에 장기화가 될 것이라는 기대감과는 거리가 있어 보입니다. 

최근 이자율 하락으로 인해 많은 분들께서 이자율의 동향이 어떻게 될 것 같은지의 문의가 늘어 본 칼럼을 작성해 보았습니다. 

궁금하신 사항이나 질문은 카카오톡 채널 'MK1177' 또는 개인 카카오톡 ID 'MK1177sean' 을 추가하신 후 문의 주시면 성심껏 답변해 드리겠습니다.

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#코로나바이러스 #주택융자 #융자 #모기지 #칼럼 #요소

이자율(Interest)과 APR(Annual Percentage)에 대한 정확한 이해

◎ APR 은 순수 융자 비용을 비교 할 수 있는 척도로만 사용
◎ 융자 회사 비교시 가장 중요한 요소: 이자율(Interest Rate) & 순수 융자 비용
◎ APR 보다는 순수 융자 비용에 대한 세부 내역서로 융자 회사를 선정하는 것이 바람직

융자 회사를 결정할 때 가장 중요한 두가지 요소는 이자율(Interest Rate)과 순수 융자 비용입니다. 주택 대출을 해 드리는 은행들은 대출금에 따른 이자, 그리고 수수료를 통하여 이익이 발생하게 됩니다. 이자율(Interest Rate)이 아닌 수수료(Fees)의 많고 적음을 퍼센트(%)의 척도로 보여주는 것이 바로 APR (Annual Percentage Rate) 입니다. APR 이 생긴 이유는 낮은 이자율을 보여줌으로써 고객을 유도한 뒤 높은 수수료로 폭리하는 것을 막기 위한 것입니다.

<APR 에 영향을 주는 항목들>
먼저 클로징에 필요한 전체 비용(Closing Costs)과 순수 융자 수수료(Fees)를 구분할 필요가 있습니다. 클로징에 필요한 전체 비용은 첨부된 그림 표를 참고해 주시길 바랍니다.

이 중 파란색으로 되어 있는 왼쪽 항목만이 순수 융자 수수료 계산에 포함됩니다.
예를 들어, 40만불 주택 구입에 필요한 전체 비용이 $12,000불이라고 가정할 경우, 이 중 순수 융자 수수료(테이블 왼쪽 항목)가 $3,800불, 나머지 $8,200불(테이블 오른쪽 항목)은 APR에 포함되지 않는다는 비용입니다.

<하지만, 낮은 APR이 반드시 좋은 것 만은 아니다>
여기서 중요한 사항은 맹목적으로 낮은 APR 만을 찾는 것이 바람직한 쇼핑의 방법이 아니라는 것입니다. 30년 또는 15년의 상환기간, 즉 장기간 동안 거주할 목적이 아닌 경우, 일정 수수료를 납부 함으로써 초기 융자 비용을 최소화 하는 것이 고객에게 더 유리한 혜택을 줄 수도 있기 때문입니다.

APR 은 기본 이자율과 항상 일치하지 않습니다. 대략적으로 기본 이자율 보다 0.1% - 0.5% 정도 높으며, 그 이유는 대출금(Loan Amount) 전체로 이율을 계산하지 않고 이 보다 낮은 Amount(대출금 – 순수 융자 수수료)로 계산을 하기 때문입니다.

고객의 입장에서는 융자 회사를 고르실 때 이자율(Interest Rate)과 위의 테이블에 나와 있는 항목들에 대한 실제 비용을 Dollar Amount ($)로 비교해 보시는 것이 더 효과적이며, APR 은 수치상으로 대략적인 비용의 기준을 다른 회사와 비교하실 때 쓰는 용도로 보는 것이 바람직한 융자 쇼핑의 방법입니다.

그 외 다른 정보를 원하시는 분들은 카카오톡에서 ID: MK1177을 서치 후 ‘채널 추가’를 해 주시거나, 이메일 SL@
PHL101.com 으로 문의 주시길 바랍니다.

감사합니다.

* 본 칼럼은 정보 공유 목적으로 쓴 글임을 알려 드립니다. 법적인 조언(advice)이 필요하신 분들은 변호사와 상담 하시길 바랍니다.

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이형운(Sean Lee) 융자 전문인 (NMLS# 1638344)
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2020년 주택 구입은 2019 세금 보고 준비로부터(자영업자들을 위한 Tips!)

이형운(Sean Lee) 전문인 주택 융자 상식

1. 주택 융자 심사 시 Depreciation & Amortization과 Ordinary Business Income 을 합한 금액으로 수입 산출 (비지니스 업종에 따라 감가상각 금액의 차이가 있음)

2. 운영 기간 5년 이상 & Good Credit: 5년 이상 운영한 경우 1년치 세금 보고서 만으로도 진행 가능

2019년도 세금을 납부한지 오래 되지도 않은 것 같은데 다시 세금 보고를 준비 해야 한다는 사실은 자영업자들을 한숨짓게 만듭니다. 매년 세금과의 전쟁을 치르면서 올해는 얼마를 줄였는지가 가장 큰 고민중 하나가 아닌가 생각됩니다. 2020년도 주택 융자 신청을 계획 하고 있으신 분들 중 자영업을 운영 하시는 분들께서는 세금 절약과 융자 금액 상승 이라는 두 마리의 토끼를 동시에 잡는 것은 매우 어려운 일이라 먼저 말씀 드려야 할 것 같습니다. 심사관의 입장에서도 세금 보고 금액이 높은 Borrower에게 더 많은 금액을 대출해 드릴 것이기 때문입니다. 이번 칼럼에서는 조금이라도 세금을 더 절약하시면서 주택 융자 대출 금액을 높일 수 있는 방법들 중 두 가지 사항을 나누고자 합니다: 감가상각 (Depreciation & Amortization) & 운영 기간 (Business Operating Period).

<Depreciation & Amortization>
감가상각(減價償却, Depreciation) 이란 매년 발생하는 자산의 가치 감소를 세금 보고서에 반영한 것입니다. Land를 제외한 유형과 무형 자산이 모두 포함 되며, 빌딩, 기계, 차량, 가구, 장비, 컴퓨터 소프트웨어, 저작권 등이 이 항목에 속하게 됩니다. 지난해까지 보고 하셨던 세금 보고서 페이지들 중 Form 4562를 참고해 주시길 바랍니다.

회계 보고시 감가상각을 최대한 올릴 수 있다면 세금도 절약하면서 주택 융자를 진행할 때에도 도움이 될 것입니다. 하지만 모든 비지니스 업종이 이에 해당하지 않을 것입니다. 예를 들어 빌딩, 장비들과 같은 많은 유형/무형 자산을 필요로 하는 비지니스(세탁소, 식당, 건설업 등)를 운영 중이시라면 Depreciation 항목을 높일 수 있는 기회가 높으시지만, 서비스 업이나 Office Business, Cell Phone Business, 또는 Martial Art와 같은 업종에 계신 분이라면 많은 장비를 구입하실 기회가 상대적으로 적기 때문에 Depreciation 항목을 높일 기회는 적어지는 것입니다.

<Ordinary Business Income + Depreciation 를 수입원으로 반영>
주택 융자 심사때에는 비지니스 세금 보고서 맨 첫 장 21번 항목의 Ordinary Business Income(Loss) 과 14번 항목의 Depreciation을 합한 금액을 수입원으로 사용할 수 있습니다. 따라서 세금 보고시 14번 항목으로 보고할 사항들이 있으시다면 꼭 놓치지 마시고 위의 Worksheet을 작성하여 회계사 사무실에 전달하시길 바랍니다.

<자영업 운영 기간 5년 이상인 경우>
1120-S는 Corporation 을 운영하고 계신 자영업자께서 세금 보고 하실 때 쓰는 양식 입니다. 오른쪽 상단 E 항목을 보시면 ‘Date Incorporated’ 가 있습니다. 이 기간이 5년 이상일 경우에는 주택 융자 심사시 최근 1년치 세금 보고서 만으로도 진행할 수 있습니다.

심사관의 입장에서 보았을 때 매 월 꾸준한 페이먼트 납부 능력을 보는 것이 심사에 가장 중요한 사항일 것입니다. 5년 이상의 기간 동안 비지니스를 꾸준히 운영해 오셨다면 심사관은 해당 비지니스의 생존 능력을 높게 볼 것입니다. 따라서 최근 1년치의 세금 보고서 만으로도 수입원을 인정하게 되는 것입니다.
하지만 위의 조건과 더불어 크레딧 점수 (Credit Score)도 어느 정도 뒷받침 되어야 하는 점을 참고하시길 바라며, 대략 2-3개월 정도를 두고 크레딧 점수를 향상 시킬수 있는 방법이 많이 있으니 상담을 하실 때 같이 문의주시길 바랍니다

It's Fed day! 연준의 금리 인하 기대, 그리고 향후 행보에 따른 융자 시장 전망

금일 미국 동부 시간으로 오후 2시에 연준에서 금리 인하에 대한 결과를 발표합니다. 경제의 움직임과 융자 시장의 이자율은 일맥하고 있기 때문에 앞으로 주택 구입을 계획하고 계신 분들은 경제 흐름에 관련된 사항에 대하여 관심있게 귀 기울여 보실 필요가 있으실 것입니다.

최근 미국과 중국의 무역 협상 타결 조짐과 브렉시트(BREXIT) 연장으로 인하여 세계 경제에 악영향을 끼치던 요소들이 점차 해소 되면서 증시도 호황을 누리는 분위기 입니다. 500개 대형기업의 주식을 포함한 지수를 나타낸 S&P 500 가 사상 최고치 기록을 다시 보이고 있음이 이를 증명하고 있습니다.

이번 금리 인하가 마지막이 될 가능성을 전문가들은 높게 점치고 있습니다. 하지만 파웰 의장의 늬앙스에 따라 앞으로의 경제 흐름이 크게 달라질 것으로 보여 집니다. 앞으로 추가 금리 인하가 있을 것인지, 아니면 더이상의 금리 인하는 당분간 없다라고 명확한 자세를 보일지가 가장 중요한 화두입니다. 만약 금리 인하가 더이상 계획에 없음을 알린다면 시장의 기대감을 떨어뜨릴 것이며, 이에 따라 채권 가격에 긍정적인 영향을 줄 것이고, 따라서 내년 주택구입 계획이 있으신 분들에게 나쁘지 않은 이자율의 기대감을 드릴수 있을것이라 전망 합니다.

현재 연준 기준 금리: 1.75% - 2.00%

<10.30.2019 주택 융자 이자율 전국 평균, 출처 Mortgage News Daily>
30년 고정 전국 평균: 3.85%
15년 고정 전국 평균: 3.42%
FHA 30년 전국 평균: 3.41%
점보 융자 전국 평균: 3.88%

연방 준비 제도의 금리 인하 후 융자 시장의 변화 현황

금일 오전 카카오톡 칼럼에서 말씀 드렸듯이 금리 인하가 이루어질 경우 30년 고정 주택 융자 이자율은 오를거라는 전망을 드렸었습니다.

미국 동부 시간으로 오후 2:30에 미국 중앙은행인 연방준비제도가 기준금리를 인하 하였으며, Federal Funds Rate을 1.75 - 2.00%으로 0.25 pts 낮췄습니다. 포인트를 낮췄다는 뜻은 경제를 좀 더 활성화 시킬수 있게 힘을 실어 주겠다라는 의미와 같습니다.

현재 미국 경제가 목표하고 있는 Inflation Rate, 2%에 가까우며, 비교적 건강한 지표들을 보여주고 있지만, 중국과의 무역 전쟁과 이란과의 오일 분쟁, 그리고 전 세계적으로 둔화하는 경기 전망등을 참고하여 조정한 것이라 볼 수 있습니다. FOMC 멤버는 총 12명이 있는데 이 중 7명은 2019년도 한차례 더 금리 인하를, 그리고 5명은 금리 인상을 전망 한 것으로 보아 앞으로의 경제 전망은 안개속을 지날것으로 예상 되고 있습니다.

<융자 시장에 주는 영향>

아래의 차트는 실시간으로 보여주는 국채 가격 변화이며, 빨간색 막대기의 의미는 이자율이 오를 가능성을 보여주는 것입니다.

FOMC 회의 결과를 발표한 직후(오후 2:30분), 국채의 가격이 수직 하락 하는 것을 보실 수 있습니다. 이는 30년 고정 주택 융자의 이자율이 오를수 있는 가능성이 높아진 것을 의미하고 있습니다.

하지만 앞서 말씀드린것과 같이 중국과의 무역 전쟁, 이란과의 오일 분쟁 등의 불안정한 요소들이 오히려 국채 가격을 안정시키는 요인으로 남아 있습니다. 앞으로의 융자 시장 전망은 예측하기 힘든 상황으로 흘러가고 있지만 지난 수년간의 데이터를 기반으로 보았을 때, 아직까지는 주택 융자 이자율은 평균적으로 낮은 수준을 유지하고 있으며, 따라서 주택 구입을 주저하실 만큼의 상황은 아닌것으로 보여지고 있습니다.

본 칼럼에 대하여 궁금하신 점이 있으시면 연락 주시길 바라며, 혹시 수신을 원하지 않으시면 “수신거부” 문자를 주시길 바랍니다.

감사합니다.
이형운 (Sean Lee) 융자 전문인
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[9.17.2019] 연준 (FED) 의 금리 인하가 주택 융자 이자율에 주는 영향

This article was posted on http://www.mortgagenewsdaily.com/consumer_rates/921872.aspx

많은 분들이 연준의 금리 인하가 이자율 하락을 동반 할 것이라는 기대를 가지고 있습니다. 하지만 이는 사실이 아닙니다. 금리 인하를 실행할 경우 경제 활성화가 이루어 질 기대가 높아지게 되며, 이는 반대로 국채와 관련이 있는 주택 융자 30년 고정 이자율의 상승을 초래하게 됩니다.

연준에서 금리를 인하 할 것이라는 추측이 몇일 전까지만 해도 지배적이였습니다. 경제학자들은 100% 금리 인하를 예상 하였었습니다. 하지만 이 가능성이 60% 미만으로 낮아졌으며, 속속들이 금리를 낮추지 않을수도 있다는 의견도 나오고 있습니다.

만약 금리가 낮아지지 않는다면 Stock 시장은 어느정도의 고전을 겪을것이며, 주택 융자 이자율은 현재 시세를 유지하게 될 것입니다. 이에 따라 주택 재융자의 찬스도 한동안 연장될 것으로 전망 하고 있습니다.

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