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일부 계약금만 받은 상태에서 부동산 매매계약을 취소하려면..

집합건물 등 부동산 매매가 연일 이슈가 되고 있습니다. 매도인우위시장으로 보이는 요즘 매매계약의 중요성이 커지고 있습니다. 당사자는 매매대금 및 지급시기를 약정하면서 계약금을 지급합니다. 계약금은 증약금(계약체결의 증거), 해약금(계약해제유보수단), 위약금(계약위반에 대한 손해배상)의 성격을 지니고 있습니다.

매매는 낙성계약이므로 계약금의 교부가 계약의 성립요건은 아닙니다. 그렇지만 거래현실에서는 부동산의 매매와 같이 매매대금이 비교적 거액인 거래에서 계약체결시에 우선 계약금을 교부하고 중도금이나 잔금을 순차로 혹은 나중에 지급하는 것을 내용으로 하는 계약을 체결하는 경우가 많습니다.

이러한 계약금 계약에 대해 당사자 사이에 다른 약정이 없으면 해약금에 의한 계약해제는 당사자 일방이 이행에 착수(중도금 지급 등)할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다.

『매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대 방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다.』

그런데 당사자가 매매계약을 체결하면서 계약금을 교부하기로 약정하였지만, 매수인이 계약당일에 계약금의 일부만 지급하고 그 다음날 계약 잔금을 지급하기로 한 경우, 계약금의 일부만 지급받은 매도인은 그 교부받은 계약금의 배액만을 상환하여 계약을 해제할 수 있는지 교부받은 일부계약금 외에 약정한 계약금을 상환하여야만 계약을 해제할 수 있는지가 문제될수 있습니다.

A씨는 본인 소유의 아파트를 4억원에 팔기로 하고 매매계약서에는 계약금을 4000만원으로 서로 정했습니다.
계약서를 작성하는 날, 아파트를 사고자하는 B씨는 1000만원을 주고 나머지 계약금 3000만원은 다음날 주기로 상호 합의하였는데, A씨가 아파트를 팔지 않겠다고 변심하여 실제로 받은 1000만원의 2배에 해당하는 2000만원을 줄 테니 계약취소를 하자고 했습니다.

이럴 경우 아파트를 사고자했던 B씨는 법적으로 얼마를 받을 수 있을까요? 결론적으로 말하자면 계약서에 정한 약정계약금 4000만원의 2배에 해당하는 8000만원을 돌려받을 수 있습니다.

대법원에서는 계약금의 일부만이 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 보는 것이 타당하다고 판시하였습니다(대법원 2015. 4. 23. 2014다231378)

대상판결은 계약금 중 일부만 지급된 경우라고 하더라도 약정계약금을 반환하여야만 계약해제가 가능하다고 판단하였다는데 의미가 있다고 볼 수 있습니다.

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